mr. Dewy Pluim

Het zal u maar gebeuren. U gaat verhuizen of u krijgt nieuwe buren en deze veroorzaken stelselmatig overlast, zoals geluidsoverlast, stankoverlast en/of drugsoverlast. Helaas kom ik overlastsituaties in mijn huurrechtpraktijk nog te vaak tegen en heeft dit vaak een grote negatieve invloed op het leven van degene die de overlast ervaart.

Vooropgesteld dient te worden dat het belangrijk is dat u in een overlastsituatie eerst zelf probeert het gesprek aan te gaan met uw buurman of buurvrouw. Mocht u er samen niet uitkomen dan kan eventueel mediation of buurtbemiddeling vanuit de gemeente of de woningcorporatie uitkomst bieden. Mocht ook dit niet tot het gewenste resultaat leiden dan kunnen er verschillende juridische stappen ondernomen worden tegen de overlastveroorzaker, maar ook eventueel tegenover de verhuurder. Daarover wil ik u in mijn blog wat meer vertellen.   

Ontbindings- en ontruimingsprocedure

Indien er sprake is van een huurovereenkomst waarbij beide buren bij dezelfde verhuurder huren, ligt de bal om effectief tegen de overlast veroorzakende huurder op te treden bij de verhuurder. Enkel en alleen de verhuurder kan in zulke gevallen een ontbindings- en ontruimingsprocedure starten. De redenen hiervan zijn als volgt.

Bij een huurovereenkomst rust op de verhuurder de verplichting om het gehuurde aan de huurder ter beschikking te stellen, het gehuurde te onderhouden en het woongenot aan de huurder te verschaffen. Op de huurder ligt de verplichting om naast het betalen van de huurpenningen, zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde te gedragen als goed huurder (artikel 7:213 BW). Dit goed huurderschap strekt zich echter niet enkel en alleen uit ten aanzien van het gebruik van het gehuurde, maar dit houdt tevens in dat de huurder zich ten opzichte van andere buren/huurders correct dient te gedragen en geen overlast mag te veroorzaken. Doet de huurder dit niet en veroorzaakt hij/zij toch overlast, dan kan dit in strijd zijn met het goed huurderschap. Door zich niet als goed huurder te gedragen, kan er sprake zijn van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. De verhuurder heeft dan de mogelijkheid om de huurovereenkomst met deze huurder te ontbinden en het gehuurde te (laten) ontruimen. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt immers dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar aard of geringe betekenis de tekortkoming niet rechtvaardigt.

De verhuurder dient in zulke gevallen aan te tonen dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming aan zijde van de overlast veroorzakende huurder. Het is daarom van groot belang dat de verhuurder aan voldoende dossieropbouw doet, voordat hij/zij een ontbindings- en ontruimingsprocedure bij de kantonrechter start. Er dienen voldoende schriftelijke overlastmeldingen van verschillende omwonenden voorhanden te zijn (dus niet van slechts één omwonende). Daarnaast dienen er eventueel beeld- en/of geluidsopnames te zijn waarop de overlast is vastgelegd en/of (meerdere) proces(sen)-verbaal van de politie waaruit blijkt dat die de overlast op verschillende momenten heeft geconstateerd. Het is dan ook van groot belang dat u als huurder telkens schriftelijk bij de verhuurder klaagt op de tijdstippen dat u de overlast ervaart, dat u de overlastklachten vastlegt op beeld en/of geluid en (indien dermate ernstig) meldingen maakt bij de politie. Enkel en alleen met voldoende dossieropbouw, kan de verhuurder in rechte een ontbinding en ontruiming bewerkstelligen.

Huurprijsvermindering

Onder bepaalde omstandigheden kan een huurder bij overlastsituaties aanspraak maken op huurprijsvermindering.

Uit een arrest van het Gerechtshof ’s-Gravenhage van 23 augustus 2011, blijkt dat overlast kan worden aangemerkt als een gebrek in de zin van de wet, indien er sprake is van eenzelfde verhuurder van de overlast veroorzakende huurder en de huurder die de overlast ervaart.[1] Artikel 7:206 lid 1 BW bepaalt dat de verhuurder op verlangen van de huurder verplicht is gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.

Indien de verhuurder naar aanleiding van de klachten van de huurder die de overlast ervaart onvoldoende actie te onderneemt, dan kan de huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering.[2] De vraag of er voldoende actie is ondernomen door de verhuurder is afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval. Volgens het Gerechtshof kan in het algemeen van de verhuurder worden verwacht dat hij naar aanleiding van de klachten een grondig onderzoek instelt naar de betrouwbaarheid van de klachten en de aard en de ernst van de gestelde overlast en dat hij vervolgens de nodige maatregelen neemt. Die maatregelen zullen in eerste instantie beperkt kunnen blijven tot het aangaan van een gesprek met de overlastveroorzaker en met pogingen tot bemiddeling, maar het is ook mogelijk dat van de verhuurder op een gegeven moment wordt verwacht dat hij een gedragsaanwijzing oplegt aan de overlast veroorzakende huurder en/of de hierboven genoemde ontbindings- en ontruimingsprocedure start.[3]

Indien de verhuurder onvoldoende adequaat actie heeft ondernomen tegen de overlast veroorzakende huurder, dan kan de overlast ervarende huurder bij de verhuurder aanspraak maken op huurprijsvermindering. In het eerder aangehaalde arrest van het Gerechtshof ’s-Gravenhage werd bijvoorbeeld een huurprijsvermindering van 75 % toegekend aan een huurder die last had van geluidsoverlast.[4]

Naast de verplichting tot huurprijsvermindering kan de rechter tevens aan de verhuurder de verplichting opleggen tot het starten van een ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen de overlast veroorzakende huurder. Die verplichting legde het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch in het arrest van 20 januari 2015 op aan Zo Wonen, bij een huurder die overlast veroorzaakte door middel van vernieling, intimidatie en agressie en daarvoor ook strafrechtelijk was veroordeeld. [5]

Procedure onrechtmatige hinder/schadevergoeding

De huurder en/of eigenaar van een pand/woning kan tevens een gerechtelijke procedure start op grond van onrechtmatige hinder. Artikel 5:37 BW bepaalt dat de eigenaar van een erf niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is, aan eigenaren van andere erven hinder mag toebrengen zoals door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of door het ontnemen van steun. In de rechtspraak is bepaald dat artikel 5:37 BW van overeenkomstige toepassing is op gebruikers/niet-eigenaren, zoals huurders.[6] Indien vast komt te staan dat er sprake is van onrechtmatige hinder, kan de rechter aan de buurman of buurvrouw een verbod opleggen tot het veroorzaken van onrechtmatige hinder eventueel onder oplegging van een dwangsom. Daarnaast kan schadevergoeding worden gevorderd, indien aannemelijk kan worden gemaakt dat de schade daadwerkelijk is geleden.

Sluiting pand door burgemeester

Niet alleen civielrechtelijk kunnen er maatregelen worden genomen tegen een overlast veroorzakende buurman of buurvrouw. Ook via de bestuursrechtelijke weg kunnen er namelijk maatregelen worden genomen. De burgemeester heeft op grond van artikel 174a Gemeentewet de bevoegdheid om een woning te sluiten, indien er sprake is van overlast. Artikel 174a Gemeentewet stelt dat een woning en bijbehorend erf kunnen worden gesloten indien door de gedragingen in die woning of op het erf de openbare orde rond de woning of het erf wordt verstoord. Uit de jurisprudentie en uit de parlementaire geschiedenis bij artikel 174a Gemeentewet blijkt echter wel dat het in zulke gevallen om ernstige overlast dient te gaan, zoals prostitutie, ernstige overlast door wapenhandel of drugsoverlast (via artikel 13b Opiumwet).[7]Dit omdat het sluiten van de woning een grote inbreuk is op de persoonlijke levenssfeer (artikel 10 Grondwet). Het sluiten van een woning is daarom alleen dan gerechtvaardigd, indien de overlast maatschappelijk onaanvaardbare vormen heeft aangenomen en er geen minder ingrijpende maatregelen zijn om de overlast te doen stoppen.[8]  Tot slot heeft de burgemeester op basis van de Wet aanpak woonoverlast de mogelijkheid om een gedragsaanwijzing op te leggen aan de huurder en/of de eigenaar/verhuurder.

Conclusie

Uit het vorenstaande blijkt dus dat afhankelijk van de omstandigheden van het geval er op verschillende manieren kan worden opgetreden tegen de overlast veroorzakende buurman of buurvrouw.

Indien er sprake is van een huurovereenkomst en zowel de overlast ervarende als de overlast veroorzakende huurder van dezelfde verhuurder huren, dan kan de verhuurder onder bepaalde voorwaarden een ontbindings- en ontruimingsprocedure starten. Indien de verhuurder in zulke gevallen onvoldoende adequaat heeft opgetreden tegen de overlast veroorzakende huurder, dan kan de overlast ervarende huurder onder bepaalde voorwaarden aanspraak maken op huurprijsvermindering wegens verminderd huurgenot. Daarnaast heeft de eigenaar of huurder de mogelijkheid om een procedure te starten op grond van onrechtmatige hinder ex artikel 5:37 jo. artikel 6:162 BW. In die procedure kan een verbod tot het veroorzaken van overlast onder oplegging van een dwangsom worden gevorderd, eventueel gepaard met een vordering tot schadevergoeding. Tot slot kan de burgemeester overgaan tot sluiting van de woning, indien sprake is van ernstige overlast. Zo nodig, kan een belanghebbende hiertoe een verzoek tot handhaving indienen bij de gemeente.

Vragen ?

Heeft u nog vragen of zoekt u een advocaat die u hierbij kan helpen ? Neem dan contact op met een van onze huurrechtadvocaten.

[1] Gerechtshof ’s-Gravenhage, 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712, r.o. 6.

[2] Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 augustus 20211, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712, r.o. 6.

[3] Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 augustus 20211,, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712, r.o. 7.

[4] Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 augustus 20211, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712.

[5] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 januari 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:117.

[6] HR 24 januari 1992, NJ 1992, 280 en 281.

[7] Sluiting van een pand wegens drugsoverlast gebeurt op grond van artikel 13b Opiumwet. Hiervoor is echter niet vereist dat er sprake is van een verstoring van de openbare orde.

[8] ‘De Jong’, T&C Gemeentewet Provinciewet , artikel 174a Gemeentewet, aant. 2.