Bemiddelingskosten betalen: wanneer wel, wanneer niet?

Onlangs ontving ik een e-mail van een huurder, die advies nodig had in een meningsverschil met zijn verhuurmakelaar over onder meer de betaling van bemiddelingskosten. Deze vraag bracht mij direct terug naar een zaak in 2016 waar de huurder de bemiddelingskosten uit zijn huurovereenkomst uiteindelijk terug heeft gekregen. Mijn nieuwsgierigheid was gewekt. Hoe zit het dan hier? Is er überhaupt een betalingsplicht voor de huurder?

Dit klinkt een beetje krom. Uitgangspunt is dat elke verleende dienst – conform de afspraak uit het contract – immers gewoon dient te worden betaald. Dit geldt uiteraard ook voor een verhuurmakelaar die onder meer zorgt dat u in contact komt met de verhuurder, u een woning kan bezichtigen, en die voor u een huurovereenkomst opstelt. Hij bemiddelt en mag u hiervoor een vergoeding vragen. Maar wanneer mag hij dat niet?

De Hoge Raad beslist in 2015 dat de verhuurmakelaar wel met twee partijen (verhuurder én huurder) een opdrachtovereenkomst mag hebben, maar de bemiddelingskosten in dat geval maar bij één partij mag neerleggen: de verhuurder. Tot dan factureerde de verhuurmakelaar bij beiden. De Hoge Raad trekt hier in 2015 rigoureus een streep door de ‘dubbele’ rekening. Toch blijkt na lezen van enige jurisprudentie hierover na 2015 dat het toch nog wel eens mis gaat. Hoe weet u nu wanneer dubbele facturering bij u het geval is?

Indien u een huurhuis kiest, dat op de website van de verhuurmakelaar staat vermeld, dan wijst dat op een opdrachtovereenkomst tussen de verhuurder en de verhuurmakelaar. De bemiddelingskosten voor dat huurhuis – indien een huurovereenkomst met u wordt gesloten- zijn dan voor de verhuurder, en niet voor u.

Het is anders als u specifiek een opdracht aan de verhuurmakelaar verstrekt om voor u een huurhuis te zoeken buiten zijn website en u hem aangeeft aan welke eisen uw huurhuis zou moeten voldoen. In dat geval mag de verhuurmakelaar u wél zijn bemiddelingskosten in rekening brengen. De verrichte diensten kan hij immers nergens anders indienen als bij de opdrachtgever en – dat bent u. Zie hierover: ECLI:NL:RBAMS:2020:1059.

Toch is het goed voor te stellen dat – bij diegenen die wél op de hoogte zijn van het verbod van dubbele facturering- de verleiding groot is om de (ten onrechte gevorderde) bemiddelingskosten alsnog te betalen omdat anders de woning aan hun neus voorbij gaat. Dit speelt zeker in de huidige (krappe) woningmarkt een rol.

Terugvorderen van deze onterecht betaalde bemiddelingskosten is altijd nog mogelijk indien – nogmaals- uw gekozen huurwoning staat/stond vermeld op de site van de verhuurmakelaar. Maar ook als uw huurwoning niet op de website zou staan (en u de verhuurmakelaar een algemene zoekopdracht heeft verstrekt) dan kunnen er nóg omstandigheden zijn die erop kunnen wijzen dat de verhuurmakelaar in opdracht werkt voor de verhuurder. Dit is bijvoorbeeld onder andere het geval als in het huurcontract een bepaling is opgenomen, dat de huurder pas de woning mag betrekken nadat hij de huur en de borgsom heeft betaald. Zie hierover bijvoorbeeld de uitspraak van de Rechtbank Midden Nederland die te vinden is onder nummer ECLI:NL:RBMNE:2018:3680. Het is daarom van belang uw huurovereenkomst nog eens goed door te lezen.

Even terug naar onze huurder in kwestie: Huurder laat daags erna weten dat de verhuurmakelaar akkoord is gegaan met een betalingsregeling voor de bemiddelingskosten uit een – kennelijk- niet dubbele opdrachtovereenkomst. Voor de huurder in kwestie was de zaak alsnog opgelost.

Denkt u – na het lezen van deze blog- ten onrechte bemiddelingskosten te hebben betaald dan kunt u deze nog altijd bij de verhuurmakelaar in een aangetekende brief bij hem terugvorderen. De verjaring van geldvorderingen is in beginsel vijf jaar. Indien u nog vragen heeft, kunt u contact opnemen met ons kantoor.